【根據(jù)公司統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年1月份70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲城市有53個(gè)，價(jià)格下降城市10個(gè)，持平有7個(gè)。環(huán)比價(jià)格漲幅已擴(kuò)大至2.2%，相比2012年12月份已擴(kuò)大近一倍。CBS（哥倫比亞廣播公司）稱(chēng)我國(guó)快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和不斷增長(zhǎng)的中產(chǎn)階級(jí)在地產(chǎn)的大規(guī)模投資所催生的房地產(chǎn)泡沫可能即將破滅，CBS將其形容為史上最大的房地產(chǎn)泡沫。如今房?jī)r(jià)還真的在我們的控制之中么?究竟是什么帶來(lái)如此膨脹迅速的樓市"泡沫"？】
開(kāi)發(fā)商囤地競(jìng)賽，資源浪費(fèi)嚴(yán)重
土地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最重要的生產(chǎn)資料?！岸诘亍北緛?lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正常的市場(chǎng)行為。但伴隨政府對(duì)開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)監(jiān)管的加強(qiáng)，“囤地”又成為了政府、開(kāi)發(fā)商與民眾之間的博弈象征。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2012年12月第2周全國(guó)33個(gè)城市土地成交量同比增加71%，環(huán)比減少4%。其中一線(xiàn)城市環(huán)比上漲19%，二線(xiàn)上漲9%，北京大漲74%。
2010年8月，國(guó)土部曾披露1457宗閑置土地黑名單，閑置面積達(dá)9772公頃，其中70%以上為住宅用地。北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地成為閑置土地"重災(zāi)區(qū)"，四地閑置土地?cái)?shù)量占全國(guó)的近四分之一。其中，北京160宗，廣東324宗，海南141宗，重慶151宗。上海的閑置土地面積為零。在閑置原因中，由于政府原因造成的土地閑置達(dá)849宗，占總數(shù)的58.2%。"上榜"者中，不乏大型開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目，包括泛海建設(shè)、新世界地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、和記黃埔地產(chǎn)、中遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)等。還包括一些大型大企業(yè)如我國(guó)聯(lián)通、網(wǎng)通旗下公司。
國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤2010年曾在北京表示:“當(dāng)前，國(guó)土資源領(lǐng)域違法用地居高不下，公司和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目違法用地比例高，未報(bào)即用、邊報(bào)邊用等問(wèn)題突出。2010年下半年起，國(guó)土資源部重點(diǎn)查處房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質(zhì)行為”。
如今，經(jīng)過(guò)整治大多閑置土地已開(kāi)工建設(shè)或已被收回，但是其中的一些土地處于閑置狀態(tài)，而周邊地價(jià)已經(jīng)驟然上漲。
為何囤地現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮
首先，房企“上市圈錢(qián)囤地”的游戲甚至有了既定模式:上市融資后,用一大部分資金去買(mǎi)地;而圈到地之后,該房企會(huì)備受投資者追捧,股價(jià)隨之攀升;再融到資后,房企又將資金投入到土地市場(chǎng),并且因有錢(qián)在手,不惜花重金買(mǎi)地,非理性“囤地”也推高了地價(jià),地價(jià)的抬升則又會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)。擁有大量土地的上市房企還可以增發(fā)融資，圈更多的錢(qián)。這也是市場(chǎng)盛行的“地價(jià)股價(jià)對(duì)賭怪圈”。
其次，雖然政府有規(guī)定，土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回。但地方政府的財(cái)政收入很大一部分來(lái)源于拍地、具體經(jīng)辦人也能從拍地過(guò)程中謀利，因此具體扶持在執(zhí)行過(guò)程中無(wú)法得到明確落實(shí)，運(yùn)動(dòng)員和裁判員都是囤地的受益者。開(kāi)發(fā)商的瘋狂囤地被一再縱容。
房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，民眾負(fù)擔(dān)不起
房地產(chǎn)調(diào)控十年,北京、上海等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲了三到五倍,“80后”這一代人沒(méi)有六十年代人的單位福利分房,也不像七十年代人買(mǎi)房的時(shí)候房?jī)r(jià)還沒(méi)有漲起來(lái),還有一些在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力買(mǎi)房的時(shí)候碰到了限購(gòu)扶持,只能眼看著房?jī)r(jià)上漲。
有媒體統(tǒng)計(jì)，十年來(lái)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議9次以房地產(chǎn)調(diào)控為主題，但房?jī)r(jià)照漲不誤。據(jù)《我國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，2008年到2011年，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格(元/平方米)分別為3800、4681、5032、5357，年漲幅分別為23.18%、7.5%、6.46%;根據(jù)2012年全國(guó)銷(xiāo)售商品房111304萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售金額64456億元計(jì)算，均價(jià)為5791元，又漲了8.1%。這還是在好多省市將保障房以及遠(yuǎn)郊房都計(jì)算在內(nèi)的“平均價(jià)格”，老百姓實(shí)際感受到的房?jī)r(jià)漲幅更大。而這五年CPI(物價(jià)指數(shù))漲幅最高的2010年也不過(guò)4.6%，其他年份均在2-3%之間。但不得不承認(rèn)，買(mǎi)房是抵御通脹的最好工具之一。日前，最新出臺(tái)的今年1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，70城環(huán)比和同比上漲的均為53城，其中同比上漲最高的城市達(dá)4.7%。
保障房分配亂象
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長(zhǎng)姜偉新日前稱(chēng)2013年將計(jì)劃開(kāi)工保障房數(shù)量不會(huì)低于500萬(wàn)套，有可能在600萬(wàn)套左右。
從宏觀層面來(lái)看這一消息確實(shí)屬于福音，但從實(shí)際上來(lái)看又有幾個(gè)"剛需"用戶(hù)能真正分到保障房呢?
由于建立保障性住房體系的法律準(zhǔn)備不充分，使如何分配、規(guī)則由誰(shuí)來(lái)制定等問(wèn)題無(wú)法解決。沒(méi)有建立公平公正的住房分配體系，多數(shù)地方建造的保障性住房成了民怨載道、社會(huì)矛盾的根源。除了上海、重慶等幾個(gè)城市做得比較好之外，分配不公在各地可見(jiàn)。比如最近在福建廈門(mén)、海南?？凇⒑蔽錆h、首都北京、河南項(xiàng)城等大中城市，均暴露出分配不公的現(xiàn)象，例如公務(wù)員連號(hào)、小孩申請(qǐng)等亂像層出不窮。
當(dāng)前保障性住房分配不公，不僅有沒(méi)有出臺(tái)制度性規(guī)則，反而有政府對(duì)分配參與和干預(yù)過(guò)多的問(wèn)題，也有在高房?jī)r(jià)下把保障性住房變成投機(jī)炒作工具，更是火上澆油。所以，保障性住房不是建造了多少的問(wèn)題，最為重要是建造好的，是不是進(jìn)入廣大中低收入民眾手中，民眾基本居住條件是不是有改善。如果保障性住房質(zhì)量不好，又或整個(gè)居住環(huán)境的服務(wù)體系沒(méi)有跟上，比如交通、教育、醫(yī)療衞生、基本設(shè)施等都沒(méi)有確立好，建造再多的保障性住房也意義不大。
"國(guó)五條"對(duì)房?jī)r(jià)明控暗升？
3月1日，旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)五條”細(xì)則公布，其中二手房交易按差額所得20%征收個(gè)人所得稅的條款最引人注目。
事實(shí)上，對(duì)二手房售房收入征收個(gè)人所得稅是早已寫(xiě)入《個(gè)人所得稅法》的“舊政”，其年齡超過(guò)“十歲”，如此扶持卻被社會(huì)各界譽(yù)為房地產(chǎn)調(diào)控的“重拳”。
“國(guó)五條”的出臺(tái)向國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，即新政府上任并非會(huì)如市場(chǎng)預(yù)期那樣，國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)扶持會(huì)進(jìn)一步放松，甚至于曾有人認(rèn)為會(huì)取消那些政府行政性色彩濃厚的扶持，比如住房限購(gòu)令、住房限價(jià)令及限貸扶持。但是，“國(guó)五條”的出臺(tái)，政府不僅沒(méi)有取消這些行政性干預(yù)扶持，反之要求進(jìn)一步完善這些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控扶持。如果這些扶持轉(zhuǎn)化為地方政府責(zé)任制，并如反腐敗那樣采取鐵腕手段，那么在房地產(chǎn)問(wèn)題，地方政府官員為此承擔(dān)責(zé)任必不可少。這很可能就是為何國(guó)內(nèi)股市對(duì)“國(guó)五條”反應(yīng)強(qiáng)烈。
“法律裁定者可以決定稅收來(lái)自買(mǎi)者的口袋還是來(lái)自賣(mài)者的口袋，但它們不能用立法規(guī)定稅收的真正負(fù)擔(dān)?！泵绹?guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆在其《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書(shū)中，曾論述稅收負(fù)擔(dān)的最終“歸宿”——稅收負(fù)擔(dān)更多地落在缺乏彈性的市場(chǎng)一方身上。
曼昆表示，當(dāng)市場(chǎng)供給富有彈性而需求缺乏彈性時(shí)，買(mǎi)者得到的價(jià)格將大幅上升，而賣(mài)者最終到手的價(jià)格下降較少，這也就意味著，無(wú)論法律規(guī)定稅收加于何人，負(fù)擔(dān)最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到“剛需”一方。
結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)，售房者的銷(xiāo)售意愿完全取決于價(jià)格，可說(shuō)“彈性”十足，買(mǎi)房者往往是剛性需求，缺乏“彈性”。這20%的稅收必然會(huì)加在購(gòu)房者身上，這將是一個(gè)可怕惡性循環(huán)。
正如某個(gè)人大代表所說(shuō)，房?jī)r(jià)不是加重個(gè)稅能解決的問(wèn)題。
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